房地产估价司法鉴定实践中存在问题浅析
添加时间：2019-8-30
摘要：近年来，在各类经济纠纷、法律执行、诉讼案件等活动中，常常会涉及到大量的房地产价格问题，这就需要房地产估价机构介入进行司法鉴定。在上述活动中，房地产估价机构需要运用专业知识对房地产的价格进行评估。然而，在房地产价格评估过程中，其房地产价格是各诉讼案件中高度关注的热点，使其难度高于其他类型的房地产估价。本文将针对房地产估价司法鉴定中常见的问题进行探讨，并提出相应的建议和办法。
一、房地产估价及司法鉴定的定义
（一）房地产估价的定义
房地产估价是指专业人员根据估价目的，遵循估价原则，严格按照流程，运用科学的估价方法，在针对房地产价格因素综合分析的基础上，结合估价经验，对房地产的特定权益在特定时间内做出最合理的价格估计。实施房地产估价的专业人员，应当具有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价注册师》等证书。房地产估价并非估价人员自行定价，而是运用专业估价知识，通过市场调查，对市场价格形成过程的模拟，显现出房地产的真实市场价格。房地产估价是科学、艺术、经验的有效结合，具有专业性、技术性和复杂性。
（二）房地产估价司法鉴定的定义
1、司法鉴定的定义
依据《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》规定：司法鉴定是指在诉讼活动中鉴定人运用科学技术或者专门知识对诉讼涉及专门性问题进行鉴别和判断并提供鉴定意见的活动。
2、房地产估价司法鉴定的定义
房地产估价司法鉴定是指在诉讼过程中，对房地产进行价格评估的同时出具报告，以此作为解决纠纷的依据。对于仲裁诉讼的公正性有着十分重要的作用。由于它是一种司法鉴定，房地产估价机构是接受法院的委托进行的评估，不同于房地产的转让、抵押等一般性的房地产估价；但它同时也是房地产的评估行为，和一般房地产评估活动又有着共同之处。
二、房地产估价司法鉴定的中存在的问题及对策
近年来，越来越多的经济纠纷，民事诉讼等经济案件中，会牵扯到房地产的价格问题。同时，在对房地产估价司法鉴定过程中，也出现了许多有关房地产价格问题。因此，本文针对几种较为常见的房地产价格问题进行分析，并提出相应的解决对策。
（一）司法鉴定人的条件与要求
目前，在我国三大诉讼法中，对于司法鉴定人的要求条件十分笼统，仅仅是“有专业知识”。然而，并非所有行业的鉴定人都能成为司法鉴定人，司法鉴定人是行业鉴定人在司法方面的深入。因此，司法鉴定人要具备许多专业鉴定人所不具备的条件。首先，要有过硬的专业知识条件，持有相关资格证件（如注册房地产估价师资格）；其次，要有一定的实践能力，积累丰富的估价实践经验，能够独立解决司法鉴定工作中的实际问题，同时，要具有良好的法律意识，具备与司法鉴定工作和诉讼相关的法律知识基础；最后，要具备良好的的职业道德，遵循实事求是，客观公正，不徇私情，不牟私利的基本原则。
（二）司法鉴定机构条件与要求
司法鉴定机构必须取得司法鉴定的执业许可证，并具有鉴定实施权才能进行相关的司法鉴定工作。司法鉴定机构要具有独立的法人，同时由司法行政机关进行管理、指导和监督。司法鉴定机构依法进行司法鉴定，而不受任何组织及个人的非法干涉。依据国家相关法律法规，应指定有经验的估价人员作为司法鉴定人，并向司法行政部门申请司法鉴定机构的资格。只有取得司法行政部门的资格认定，才可以从事房地产的估价司法鉴定工作。
然而，在实际工作中，许多司法行政部门对评估行业的资格划分不了解，将资产评估、房地产评估、土地评估等估价机构，一并列为司法鉴定工作的评估机构，实施了准入管理，将一些房地产估价司法鉴定工作交由资产评估机构负责，造成其所出具的鉴定报告不具有合法性，对司法判决造成了一定的影响。
（三）当事方不配合的问题
由于房地产自身价值较大，在民事纠纷中占据关键性地位，对诉讼各方当事方的的切身利益具有重大影响，同时，由于不同的诉讼背景因素会导致当事方态度各不相同，因此，在估价过程中，经常出现不配合的情况。具体表现在：
1、不配合相关资料的提供
当事方会以各种理由拖延或者拒不提供房地产评估的相关资料，造成了估价工作难以开展。当评估机构将评估结果初稿提交法院后，当事方又以拒不提供的原始资料提出异议，造成评估工作的反复与拖延，从而阻碍了司法审判的进度。
2、拒绝配合现场勘查相关数据的收集
现场勘查过程中，当事方不提供准确数据，估价人员对周围情况及类似房地产调查时，当事方会进行一定程度上的干扰和阻挠。一般遇到此类情况，往往需要评估人员在不同时间段对待估价房地产进行多次勘查，进而收集到客观的真实数据，得出客观的、令人信服的估价结果。
3、当事方的不配合有时是因为各类客观因素（如对房地产专业知识了解不足）这类情况下，应做好与法院和当事方的沟通，同时，法院方面应支持配合评估工作，保证房地产评估的顺利进行。
（四）房地产估价司法鉴定的技术问题
在房地产估价司法鉴定过程中，估价人员除了要按照《房地产估价规定》进行估价测算外，还要根据被估价对象房地产的特殊性，对以下几点技术性问题加以重视和关注：
1、估价时间
由于许多涉案经济活动发生的时间离案件诉讼时间间隔过长，作为专业法律工作者，法官对于房地产估价的许多技术性问题不熟悉，在下达委托书时，对估价时点往往给出的不够准确。因此，估价机构接受委托时，应对案件进行充分了解，同法院方协商合理的估价时点，以保证估价的合理性，为法院作出公正、合理的判决提供恰当的依据。
2、价值定义
由于诉讼案件涉及不同的背景条件，因此，在满足案件判决和执行需要的前提下，估价的结果往往不是我们通常定义的公开市场价格。在估价报告中，估价机构必须做出明确的价值定义，在致委托方涵中同样要重点明确，防止估价结果被错误使用，引起不必要的纠纷。
3、估价依据
房地产估价的司法鉴定结果，是法院用以判决的重要依据，因此，鉴定结果的准确性至关重要。在司法鉴定过程中，房地产估价机构应对依据进行认真核实，以保证其真实性和准确性。不能核实的应作出详细的情况说明。
（五）当事方异议期后提出异议
对于此类问题，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，当事方在收到征求意见稿后10-15日内可以向司法部门提交回复意见，对于没有正当理由或逾期不交的，视为无意见。这一系列的规定办法，在法院司法技术管理部门向当事方提供评估鉴定报告征求意见稿时会给予明确告知。对于在异议期内未提出异议的，视为当事方无异议。当事方异议期过后提出的异议，法院不予受理。审理期内，提出的证据证明具有以下情形之一的，法院应当准许：
1、鉴定机构或人员不具备鉴定资格。
2、鉴定程序严重违法。
3、鉴定结论明显依据不足。
4、经过质证认定不能作为证据使用的其他形式。
（六）估价的假设和限制条件
1、估价师应当谨慎对待假设和限制条件
司法鉴定评估结果必须同价值定义严格对应，才能真正实现估价目的。原则上，估价报告中的每一项假设和限制条件都应得到法院的事先认同，由法官协助判断假设和限制条件的合理性及是否会对审判和执行产生影响。除法院允许外，司法鉴定评估报告中应避免出现对权属、面积、使用标准等重要因素的假设，防止估价报告失去期望的使用价值。
2、司法鉴定遇到当事方不配合或其他客观原因造成的限制
当遇到此类情况，估价机构无法掌握其全面的资料，难以合理估价。同时，法院又对规定时限内完成鉴定及出具报告要求严格时，估价机构可以进行假设估价。估价机构在进行假设估价时，要对假设和限制条件进行明确指出和充分的说明，避免承担估价结果与实际情况不符的责任。
总结：
通过房地产估价司法鉴定的涵义，及近年来我国司法鉴定中常见的几种问题分析和方法探寻不难看出，房地产估价司法鉴定在司法实践中扮演着重要角色，但同时，也承担着重大的责任。因此，房地产估价司法鉴定想要顺利完成法院的委托，协助法院进行司法裁决判定，就要求法院和评估机构要共同合作，法院应给予评估机构足够的帮助，要求当事方积极配合房地产的评估工作，提供评估所需的相关权属等资料，对于不配合的当事方，法院应主动配合依法从房产及土地管理部门提取资料。
在现场勘查时，法院司法技术管理部门应通知各当事方到场，必要的，还需要通知案件承办人到场。对于现场勘查中，当事方不到场所需承担的法律后果，应有司法部门明确告知当事方。同时，估价机构自身要加强自我监督力度，对于评估专业人员要确保其具有相关资质；对于出具的评估报告，要加盖评估机构的印章；同时，报告中应有评估人员签名及本人房地产注册专用章。只有法院和评估机构双方积极配合，互相协作，才能保证房地产估价司法鉴定工作中的各个环节正常、顺利的进行。
供稿人：唐金鹏 （土地房地产估价测绘部）
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